Choses à considérer lors de l'utilisation de l'immobilier pour créer de la richesse

(Photo de Joe Raedle/Getty Images)

Les investisseurs sont constamment bombardés d'informations contradictoires sur la dette, dans de petites phrases sans trop de contexte supplémentaire. Si vous parcourez Internet à la recherche d'emprunts d'influenceurs, vous verrez deux grandes écoles de pensée :

1. La dette est un mal. Vous devez faire tout votre possible pour éliminer la dette et sortir des créanciers.

2. La dette est le seul moyen de générer de la richesse. Obtenez autant d'argent que possible auprès de nombreuses sources de prêt pour bâtir votre fortune.

Il y a des problèmes avec les deux points de vue. Comme la plupart des choses dans la vie, la dette n'est pas binaire. Certains types de dettes peuvent certainement favoriser la création de richesses, tandis que d'autres peuvent conduire à la destruction de richesses. Ces choses dépendent de certains facteurs clés. Cet article se concentre sur la dette directement liée au logement.

Les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté à tous les niveaux au cours de la dernière année. Après des années d'argent essentiellement gratuit et d'augmentation constante de la valeur des maisons, les gens ne peuvent soudainement plus se permettre le paiement mensuel des hypothèques qu'ils auraient pu se permettre auparavant. Au cours des 10 dernières années, l'indice national des prix des maisons S&P/Case Schiller aux États-Unis a enregistré des rendements historiquement exceptionnels, les prix des maisons augmentant en moyenne de 7,7 % par an, ce qui a incité de nombreuses personnes à vouloir se précipiter sur le marché du logement.

Voici l'épée à double tranchant de la dette immobilière : Emprunter permet aux gens d'avoir un effet de levier. Si vous mettez un acompte de 200 000 $ sur une maison de 1 000 000 $ et que la valeur de la maison augmente de 20 % pour atteindre 1 200 000 $, vous avez un gain de 200 000 $ ou un retour sur investissement de 100 % (si vous avez vendu ce jour-là, sans tenir compte des intérêts sur le prêt vous avez payé ou courtier des commissions).

Cependant, l'effet de levier fonctionne dans les deux sens. En 2008, de nombreuses personnes avaient des hypothèques sous-marines, ce qui signifie qu'elles devaient plus que la valeur nette dont elles disposaient. Prenons le même exemple de 200 000 $ d'acompte sur une maison de 1 000 000 $. Cette fois, la maison a perdu 25 % de valeur à 750 000 $. Votre valeur nette de la maison serait alors de -50 000 $. Si vous vendiez votre maison, non seulement vous perdriez 200 000 $, mais vous devriez encore 50 000 $ à la banque. Accordez une attention particulière aux achats à effet de levier, surtout si vous ne pouvez pas résister aux fluctuations de l'immobilier ou si vous souhaitez déménager dans les cinq ans.

Je connais beaucoup de gens qui ont récemment profité de la croissance de l'immobilier et qui ont des prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt. Parfois, les investisseurs dans ces cas sont pressés de rembourser leurs hypothèques. Si vous avez suffisamment de capitaux propres dans votre maison (disons 40 %), il y a un bon argument à faire pour garder cette dette sur votre bilan. Les particuliers bénéficient d'avantages fiscaux et peuvent investir les fonds excédentaires qu'ils ont peut-être utilisés pour rembourser intégralement le solde de leur prêt hypothécaire afin d'obtenir des rendements supplémentaires au-delà des intérêts qu'ils paient. Par exemple, le S&P 500 a enregistré en moyenne plus de 10 % de rendements par an depuis 1926. Le marché boursier peut être volatil d'une année à l'autre, je recommanderais donc une vision à long terme et une tolérance au risque élevée pour une stratégie comme celle-ci. Même les certificats de taux de dépôt peuvent donner des rendements plus élevés que les prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt existants d'il y a plus d'un an.

D'autres investisseurs immobiliers achètent une maison et retirent la valeur nette sous la forme d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire. Si un investisseur dispose d'un surplus de fonds propres, cela peut être une stratégie efficace pour gagner des liquidités, sachant que la personne doit disposer de liquidités suffisantes pour rembourser cette nouvelle dette. Une forme de conseil consiste à souscrire un HELOC pour 100% de la valeur nette acquise grâce à l'appréciation du logement afin de verser un acompte sur votre prochaine hypothèque afin de continuer à acquérir plus de propriétés. J'invite à la prudence dans cette stratégie. Contrairement à ce que certains influenceurs peuvent indiquer, il n'y a aucune garantie d'augmentation de la valeur des propriétés. Le surendettement est un risque bien plus grand que les avantages de diversification que l'on tirerait de cette stratégie.

Encore une fois, la dette n'est pas binaire. Cela peut être un outil utile pour la création de richesse, mais chaque fois que vous contractez une dette, pensez à l'impact que cela aura sur vous et votre avenir financier.

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